Refinanciamiento de hipotecas

Sobre el producto del refinanciamiento de hipotecas

Refinanciamiento de hipotecas

La compra de una vivienda es una de las decisiones financieras de mayor transcendencia en la vida de un individuo.   Primero,  por el monto de la compra que difiere enormemente en tamaño de los gastos y compras ordinarias.   Segundo, por el plazo de tiempo del compromiso adquirido que suele tener un horizonte de 20 o 30 años.  En este artículo nos vamos a enfocar en la práctica de los refinanciamientos de hipotecas, un producto que sigue muy de cerca a la hipoteca.

El refinanciamiento de hipoteca consiste en el repago de la deuda sobre una vivienda con otra deuda en diferentes condiciones, manteniendo la vivienda como garantía de la nueva deuda. La posibilidad de refinanciar una hipoteca se da cuando se crea patrimonio en dos posibles escenarios: (1) conforme se realizan los pagos de hipoteca  que incluyen una porción a interés y otra a capital, se libera patrimonio;   el patrimonio es la porción de los bienes que realmente nos pertenece.  (2)  cuando el valor de venta de la vivienda aumenta por encima del valor de la deuda.  En esto no hay ciencia. Una vez transcurra un tiempo de estar pagando hipoteca, ya se puede ser acceder al refinanciamiento.  No obstante, hay que saber cuando un refinanciamiento es bueno o cuando nos afecta.  

El buen refinanciamiento de hipoteca tiene como propósito aprovechar las tasas de interés más bajas  o, en el caso de las fincas, del incremento en el valor de la tierra.   Lo importante es que el ahorro en pago mensual por menor interés, compense  a corto plazo los gastos de instalación del nuevo préstamo, tales como comisiones, avalúos y gastos legales.  Si el ahorro es insuficiente o se logra extendiendo el plazo de la hipoteca, deja de ser una buena decisión. En el caso de las fincas, el incremento del valor de la tierra les permite hipotecar una superficie menor para mantener el mismo préstamo.  Conozco de casos que el incremento de valor de la tierra ha bastado para liberar la mitad de la finca de hipotecas.  Adicionalmente, el buen refinanciamiento permite reducir el plazo de la hipoteca en caso que se esté interesado en construir patrimonio con mayor rapidez, aprovechando una mejora en los ingresos.

El refinanciamiento de hipoteca deja de ser beneficioso cuando se vuelve a comprometer el patrimonio creado con usos que no crean valor duradero.  Por ejemplo, si después de pagar la casa durante diez años se reduce el monto original de la deuda de $50M a $40M y a la vez el valor de la casa se incrementó de $55MM a $65M, se ha creado un patrimonio de $25M versus $40M de deuda.  Si se va a cualquier banco, se puede obtener que paguen la deuda de $40M así como un adicional en efectivo, con un monto cercano al patrimonio de $25M.  El problema está en que ese excedente usualmente se usa para cubrir gastos o remodelaciones que pierden su valor en el tiempo.  O en otro caso para consolidación de deudas más costosas, tales como los prestamos de carro, tarjeta de crédito y los préstamos personales, con el problema que el cupo liberado se vuelve a utilizar.  El mal refinanciamiento lleva a pérdidas por gastos de instalación del nuevo préstamo, pérdida de patrimonio, abre la puerta a más deuda y hace interminable la carga de la deuda.   

Es ilusorio y engañoso esperar que los bancos y demás instituciones financieras a través de sus “asesores de crédito”  ayuden al consumidor a discernir los buenos usos de la deuda, cuando la realidad es que muchas de estas instituciones se benefician del exceso de deuda y de los desaciertos crediticios del consumidor de a pie.  Es por eso que es fundamental que las personas mejoren su entendimiento de las cuestiones financieras, en este caso del manejo de los refinanciamientos hipotecarios.  El buen administrador busca disminuir deudas, reducir gastos y construir patrimonio.  No lo olvidemos.